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[买房指南] 3大信号爆出!2019年最后100天,楼市可能寒意刺骨……

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韶韶号

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发表于 2019-9-25 20:28:48 | 显示全部楼层 |阅读模式


2019年只剩最后不到100天,全年的楼市进入最后的冲刺阶段。


和往年很大的不同是,开发商花式“冲刺100天”的海报不见了,取而代之的是各种“骨折”卖房,案场的置业顾问+中介比客户多成为常态,萧索的氛围继续弥漫。


更关键的是,接下来的100天,可能一天比一天凉意刺骨。




NO.1 | 壹

新房、二手房积压天量库存,创下新高


首先要看的,当然是库存。


二手房方面,根据贝壳数据研究院的统计,在全国重点监测的29个热点城市中,北京、成都、南京、武汉等共计13座城市二手房库存连续4个月保持增长,合肥位列其中。



在合肥,仅链家网二手房挂牌量就有5.54万套,还要再加上贝壳、安居客等线上、线下各种平台,即便除去重复房源+虚假房源,真实的库存量也必然会更高。



可另一方面,8月份链家二手房带看量41887次,7月份是51448次,环比下滑近20%,创下最近半年的新低。


也就是说,卖房的多了,买房的少了,说得再直白一点,准备套利落袋的人多了,可市场中的韭菜少了。


新房方面,根据金刚石数据的统计,合肥目前的新房库存为5.2万套,平均去化周期为10.1个月。


如果再算上即将入市的53个纯新盘,潜在的新房库存创下历史新高几乎是板上钉钉。按照目前的去化速度,去化周期大概率将超过两年,甚至更久。


特别是对于新盘扎推且购买力不足的板块,比如新站区、瑶海龙岗、蜀山董铺湖板块、北城办板块等等,它们的去化压力会更大。




NO.2 | 贰

一二手倒挂破产,投资客购买力受限


其次是一二手房的价格差,这是投资客买房的根本动力。


上一波住宅“去库存”之后,合肥新房库存严重短缺,涨价潮积压的天量购买力,最终泄洪到二手房市场,促使二手房价格飙升,紧接着新房又被严厉限价,才形成了二手房价格普遍高于新房的局面。


可当我们今天再看,情况则完全不同。


合肥目前有新房在售的板块共计37个,存在倒挂的有多少呢?基本为0



可以说,这个曾经最牛的楼市催化剂——一二手倒挂在合肥已经几乎破产,买到就赚到的逻辑不复存在。


更重要的是,部分新房集中交付的板块,二手房可能还会面临砸盘的风险。


比如滨湖金融后台基地,成交量较大的小区有云谷、万科城、保利拉菲公馆,目前二手房均价1.8万/㎡-2万/㎡。等到公元天下、都会1907、时光印象三个项目集体进入二手房市场,庞大的纯投资客群,他们的价格底线在哪?



再者,如果说真有倒挂,那也只有倒挂的单盘。前几天陆续开盘的高铁都市花园、长虹世纪荣廷,有多少双眼睛盯着这块肥肉,大家都能看到。绝大部分都是全款客户,可能还要找关系,没有充足的财力和人脉基本没戏。


倒挂不复存在,身背上浮30%的房贷利率,还有站岗的风险。投资客短期无利可图,带来的必然是购买力的下行。



NO.3 | 叁

刚需买房需求被抑制,楼市“温水煮青蛙”


这可能是最不引人注目,但影响又极度深远的变化——核心需求。


通过日常踩盘、调研发现,现在买房,真正的刚需首套房的比例在下滑,核心需求很大程度来源于换房,买房已经是有产者存量转移的游戏而已。


大家可以算这么一笔账:


如果你对月供的承受能力在4000-6000元,在合肥你只能考虑:三县、瑶海龙岗、新站职教城、少荃湖、七里塘;


月供承受能力在8000-10000元,可以考虑:高新区蜀西湖、北雁湖、蜀山区董铺湖板块、滨湖金融后台基地、省府板块、包河区的高层三房;


如果你还想住大户型或者是洋房,月供基本在13000元以上。又或者你对月供的承受能力不足4000元,那只能说合肥已经留不下你的肉身了。



可是,改善群体的总量毕竟有限,而且改善盘本就是现在合肥竞争最惨烈的产品类型。


如果不能激发刚需和投资两大主力的购买欲,合肥楼市不出意外还将持续“温水煮青蛙”的常态。


当然,这么说并不是看空合肥市场。对于合肥的长线,始终是坚定看好的,但这没有意义。相比长线,更重要的是每一次转折点的判断、选择、落位,抓住小趋势。


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NO.4 | 肆

结语


关于2019年最后100天,或是更长时间的楼市走向,可以明确的是房地产行业的周期仍然存在。上半年热、下半年冷是过去几年的保留曲目。


大家最理想化的局面是“慢牛”,但现在的问题是,部分区域的房价有点透支了市场的承受力。


如果给合肥各区县按照认可度分级,可能是:


第一级别:政务、滨湖、高新

第二级别:包河、蜀山、庐阳、经开、肥西

第三级别:新站、瑶海

第四级别:肥东、长丰


在这个层面上,如果近期有买房计划,这里是个人的几点建议:


1、心态放平,现在的合肥市买房市场,对于降价、打折、优惠的盘,大可以耐心地货比三家;


2、如果是作为投资,尽量优先选择市场认可度高的区域,接盘者更多,实力也更强。


3、建议在库存很大的区域或者板块建仓,个别性价比特别高的项目除外。大量的库存积压,购买力有限的情况下,短期内房价缺少抬升能量。而且,新房集中交付后可能的砸盘效应不容忽视。


4、对于房子本身,品牌好、产品好的房子依然会是市场的香饽饽。


最后,对于市场冷暖不必太过看重,调控的存在感还很强,冷和热都是有限度的。


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