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[买房指南] 新站卖3套!包河卖4套!滨湖卖20套!合肥9月近30盘真实成交数据曝光!10盘不足2成......

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发表于 2019-9-25 20:45:49 | 显示全部楼层 |阅读模式



“金九银十”已经过半,但市场却一点都不火热。


自8月底至今,合肥多盘加推,但去化分化严重:限价盘去化九成以上,高价盘/刚需盘多数去化惨淡。


伴随着秋风凉凉,不少人不禁感叹,“金九银十”就这样凉了?一起来看~



8月底至今31家加推 

去化分化严重!


据权威数据不完全统计,合肥8月底至今,九区三县约有31盘加推。


其中,滨湖5家、高新3家、包河4家、经开3家、瑶海3家、新站5家、庐阳1家、长丰4家、肥东1家、肥西2家。



根据9区3县去化分析表,可以看出,目前九区三县去化分化严重。


1
限价盘去化7成以上,高价盘多数去化不足


在九区3县31家加推的楼盘中,去化达9成以上的有葛洲坝紫郡府、乐富强悦湖熙岸、皖投万科产融中心、高铁都市花园、文一锦门繁华里。


去化7成以上的共有9家楼盘,占比29%。其中经开区限价盘海尔云玺,中秋首开去化率84%,相隔6天,再次加推去化率64%,取得了比较不错的成绩。


而位于包河区北京路与黄河路附近的J盘,虽然在热门区域,但均价22000元/㎡的装修高层去化率仅为5%。


2
大多数楼盘去化率不足5成


通过表格可以看到:12盘去化达百分之六十以上,占比为39%;19盘去化百分之三十以上,占比为61%;


其中,17家楼盘去化不足5成,占比为54.8%。


3
个别楼盘格外惨淡,不足1成


在31家加推的楼盘中,6盘去化百分之十以下,占比为19%。


如位于新站区的两盘,一盘加推了68套装修洋房,去化仅为4%,一盘加推110套,去化仅为3%,仅仅卖出个位数。


那么,合肥每个区的情况具体如何,一起来看!~



新站最惨!加推仅卖出个位数

全部去化不足4成


滨湖区



滨湖不愧为合肥最热门的区域,滨湖区8月底至今,有5家楼盘加推。


除了位于珠江路与昌都路交口的L盘去化率不甚理想,去化率仅为19%,其他几盘都在50%以上,其中,区域内高价盘葛洲坝紫郡府更是去化91%。


高新区



高新区8月底至今,3家楼盘加推。整体来看,去化率还是非常可观,其中乐富强两盘去化率都在8成以上。


包河区



包河区8月底至今,4家楼盘加推。其中,高铁都市花园创造了去化奇迹,去化率百分之百。


剩下3盘去化率则相对较差。如位于望江东路与铜陵路附近的Y盘,9月1日加推了28套洋房,去化率为18%。


经开区



经开区8月底至今,2家楼盘加推。楼盘加推去化率非常可观,其中皖投万科产融中心去化率90%,海尔云玺首开和加推的去化率也均在6成以上。


瑶海区



瑶海8月底至今,3家楼盘加推。除一家去化率未知,另外两家去化率都不是十分理想。


如,位于新安江路与大众路附近的A盘,9月7日加推了100套毛坯高层,去化率16%。


位于半塔北路与丰乐亭路附近的A盘,9月20日加推了104套高层,去化率6%


新站区



新站8月底至今,4家楼盘加推,去化率都不足4成。其中,位于文忠路与学林路交口的L盘两次加推,效果都不是很理想,一次加推去化率为31%,另一次竟然只有4%


新站区作为新区,区域配套并不是很完善,但由于楼盘均价低,是合肥的房价“洼地”,也是刚需的“福地”。


伴随着3号线开通以及区域配套的完善,相信会有越来越多的人在这里买房。


庐阳区



庐阳8月底至今,1家楼盘加推,去化率38%。就整个市场来看,作为老城区,庐阳的新房还是比较少的,这样的去化成绩,着实让人意外。



四大真相告诉你

为什么房子卖不动了?


通过近期加推的去化率,不难看出,楼盘是越来越难卖了。是什么原因导致房子越来难卖?个人认为,有以下这些原因:


1
房价偏高,市场购买力有限


进入2019年,合肥2万+房源备案呈现不断上涨的趋势,普遍进入2万+时代。对于购房者来说,无疑是,置业压力又进一步加大。


上半年,安徽楼市制作了一张合肥2万+楼盘的分布图。通过分布图可以发现,目前合肥2万+楼盘数量已经达到了48家,其中个别楼盘的均价甚至已经突破3万+。




而在2018年5月,合肥2万+楼盘的数量只有近20家,仅仅1年的时候,合肥2万+楼盘数量就翻了一倍!


一边是不断上涨的房价、物价,一边是原地踏步的工资,市场的购买力当然是立竿见影了。


2
部分板块核心价值不高,难以吸引购房者


目前,合肥新房价格超过2万+的板块有柏堰湖、四里河、大蜀山、翡翠湖、天鹅湖、龙川路、南站、南七、环城、葛大店、省府、环湖CBD共12个板块。


这些板块的房价之所以高,有它高的原因,即便再高,也有不少买房客趋之如骛地去买。


但也有部分板块明明价格合理,开盘/加推后,却等不来购房者,去化惨淡。根本原因在于板块核心价值不高,或者说还没有形成核心竞争力,比较典型的就有新站区和瑶海区。


新站区作为合肥后期发展的城区,区域内虽然有很多规划,但很多配套并没有跟上来,真正落实还得等很长一段时间。


如某网友反应,2016年购买了新站少荃湖板块某楼盘,当时开发商大肆宣传少荃湖周边已经有配套,现在楼盘周边仍然一片荒凉,路都不通。


其次是瑶海,“1131”以及东部新城规划提出已有很久,直到今年区域内才实现大拆迁,发展缓慢。


3
调控不见放松,市场没有刺激点


2016年以来,合肥楼市“房十条”出台,限购、限贷、限价、限签等重拳出击,抑制过热的楼市。


限购后,合肥住宅销量出现断崖式下跌其中,最明显的体现就在合肥新房的价格和成交量的变化。



通过走势图可以看到,限购前,合肥市区商品住宅销量一直保持较高的去化量,其中2016年6月份的销量达到1.4万套。


在限购后的1个月,合肥销量极速下跌至1224套。与最高峰值相比,跌幅达到91.2%!


此外,由于限签、分级备案的原因,合肥的销量一直处于较低水平。有能力想买房的受政策限制,已经买到房子的又受备案限制。


4
利率上浮,买房成本增加


楼市进入下半年,成都、武汉、广州、厦门、南京等城市银行利率纷纷有变,首贷利率上浮、银行贷款额度紧张,放款周期长成常态,合肥亦不例外。


前段时间,我们对合肥16家银行进行了调查,发现各银行利率又有变动,合肥16家银行首套房房贷利率均在20-25%


目前按照当前刚需购房成本来看,如果贷款金额在120万左右,贷款年限30年,且全部商业贷款,按照等额本息算:


在基准利率下,还款总利息109万元,月供6368.72元。


利率上浮5%,还款总利息116万元,月供6548.62元。


利率上浮10%,还款总利息122万元,月供6730.88元。


利率上浮20%,还款总利息136万元,月供7102.29元。


利率上浮20%,需要还款的总金额比基准利率多出27万,月供多出了734元,一年也就是8803元。



二手房亦进入深秋

有房主降价50万只求全款


除了新房市场不容乐观,二手房市场也十分惨淡!


1
二手房贷款困难


前段时间,合肥二手房停贷几乎霸占了楼市新闻的头条,甚至连央视都进行了报道。


9月15日,我们对合肥二手房贷款情况再次做了摸底,经调查,得到的最新情况是:在调查的合肥16家银行中,11家银行可对二手房进行贷款。



即便如此,但现实依然不容乐观,因为买房人贷款条件具有很大的限制,仅限优质客户。


并且,各家银行都表示放款时间较长,因为已经进入了下半年,不少银行的额度基本上都用完了,如果办理二手房贷款,可能得等到明年初。


2
大量二手房降价销售


此外,在二手房市场上,合肥区域内大量二手房正在销售,仅链家二手房网站上,就有55182套二手房正在挂牌销售


此外,在安居客上,不少二手房降价出售,甚至有房主降价50万卖房,只求全款!



这套房源位于位于滨湖区,为蓝鼎滨湖假日翰林园小区。户型为122㎡,原价280万,如今挂牌总价为230万,直降50万!


在浏览了一众挂牌的二手房源后,我发现“降价”、“让利”等字眼频繁出现。



就连热度很高的包河两个小区,也出现了降价现象。一个是信达天御,一个是世纪阳光花园。总价都出现了直降40万的情况!


此外,还有力高柏林春天、碧湖云溪、新都会国贸公寓也都出现了降价40万出售的房源!



下半年,合肥买房可关注这些板块


楼市进入下半年,虽然没有了“金九银十”的热度,但对买房者或许会有利。


在“稳地价、稳房价、稳预期”总体大环境下,房价不会大涨,购房者们可以关注这些区域,合理置业。


滨湖区:省府板块、金融后台基地板块


滨湖区的这两个板块今年上市的新地块较多,拿地时间差不多,且拿地的都是品牌房企,未来竞争激烈。


其次,在上半年土市“火热期”拿地,地价较高,业内外都在关注其未来房价会是多少。


高新区:蜀西湖板块


蜀西湖板块是高新区定位最高的板块,已经集中了金鹏、高速、乐富强等众多纯新盘。板块价值已经得到广泛认同,大有成为合肥下一个高端湖居板块的趋势。目前板块内楼盘价格在1.8万/㎡左右,偏刚需和刚改,性价比较高。


包河区:中央公园板块


作为合肥的老城区,区域发展我们有目共睹,区域房价也水涨船高。当下,板块最大的利好,就是骆岗片区将要打造世界最大的城市中央公。


板块内有金科博翠天辰、龙湖景粼玖序、高速时代首府,以及乐富强悦融湾、合肥城建S1903地块等项目。


蜀山区:董铺湖板块


环境是董铺湖板块最大的优势。这里临近董铺水库、大蜀山、四季花海公园等,自然资源丰富,有了打造豪宅的基本土壤。关注度较高的龙湖双盘就在这里,龙湖天境和龙湖丽丰西宸原著。


肥西县:翡翠路板块


翡翠路板块紧邻经开区翡翠湖板块。当下仅城建琥珀御宾府货量充足,接下来旭辉翡翠江来、翡翠正荣府,将是板块焦点所在。



目前,尽管合肥新房市场、二手房市场都不是很火热,但是合肥的购买力是毋庸置疑的,好的楼盘永远不愁卖。


安徽楼市粉丝福利

第三季观影节重磅来袭


观看影片:《攀登者》

观影时间:2019年9月28日下午14:50

观影地点:万象城英皇电影院
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